Cuajimalpa, la delegación más cara para adquirir un departamento

De 15 delegaciones del Distrito Federal, Cuajimalpa registra el precio promedio más alto por metro cuadrado para adquirir un departamento, según información de la empresa de inteligencia inmobiliaria Metroscúbicos.

De acuerdo con datos de la compañía, que concentra en su portal de Internet 70% de la información inmobiliaria de la ciudad de México y entre 15 y 20% a nivel nacional, en esa zona, cada m2 tiene un costo medio de 26,852 pesos; es decir, 55% arriba del promedio de la ciudad de México, de 17,315 pesos.

Sin embargo, al interior de la delegación, existen contrastes profundos. Mientras que en Bosques de Santa Fe o en el Club de Golf Bosques cada m2 se cotiza hasta en 95,000 pesos, en zonas como Manzanastitla o La Navidad se vende en 9,700 pesos.

A Cuajimalpa le siguen Miguel Hidalgo, con 23,680 pesos; Álvaro Obregón, con 23,512; Tlalpan, con 22,589, y Magdalena Contreras, con 21,292.

De acuerdo con especialistas, las delegaciones más cotizadas destacan en el aprovechamiento de predios para ofrecer desarrollos espaciosos, modernos y seguros que han cambiado el panorama inmobiliario de sus zonas.

Del otro lado de la tabla, como la región más económica del DF, se encuentra Tláhuac, con un precio promedio de 9,352 pesos; Venustiano Carranza, con 10,188; Iztapalapa, con 12,359; Iztacalco, con 13,067, y Gustavo A. Madero, con 13,302.

Cabe destacar que sobre la delegación Milpa Alta la empresa no tiene datos precisos.

Para Manuel Valencia, director de la licencuiatura en Negocios Internacionales y Bachelor in International Bussiness (BIB) del Tecnológico de Monterrey campus Santa Fe, las zonas más económicas se caracterizan por no contar, desde sus inicios, con un plan integral urbano de servicios y de ordenamiento de vivienda.

Además de necesitarse de inversiones mayúsculas para revertir el trecho andado, dice, también está el tema de la demanda del mercado y las zonas que están de moda.

LAS CONDICIONANTES DEL PRECIO

Claudia Velázquez, directora de Desarrollo de Nuevos Negocios de la consultoría inmobiliaria Softec, explica que existen numerosos factores que determinan el precio de venta de los productos verticales.

En la ciudad de México, el factor ubicación es el más importante, dado los siguientes puntos en orden de importancia: zonificación y normatividad, entorno urbano, colindancias, cercanía a zonas de equipamiento, accesibilidad vial y vistas.

"Lo anterior determina el precio de la tierra y su potencial de desarrollo inmobiliario, y esto tiene un gran efecto en el precio de los productos, entre 20 y 22% de impacto", asegura.

En segundo lugar se encuentra el proyecto y su calidad constructiva, destacando el tamaño de las unidades —sobretodo en número de niveles construidos—, la calidad de los acabados, la existencia de amenidades y otros atributos constructivos o de servicios que ofrezca el proyecto.

ESTADO ACTUAL DEL MERCADO

Ambos expertos coinciden en que, en la ciudad de México, el mercado se desarrolla a partir de la reutilización de predios que anteriormente tenían otras construcciones, mientras que la construcción de casas habitación ha casi desaparecido.

Claudia Velázquez refiere que la tendencia en cuanto a vivienda vertical es usar los predios de gran tamaño que aún existen en la periferia para el desarrollo de proyectos mixtos (vivienda-comerciales), mientras que en zonas ya establecidas, con menos oferta de grandes espacios vírgenes, los proyectos se limitan a terrenos pequeños (aproximadamente 300 m2) y al mercado habitacional únicamente.

Al respecto, Manuel Valencia añade: "Construir una casa en el DF es caro y es un mal negocio". A la gente que busca vivir en una casa habitación en la zona metropolitana está migrando hacia nichos mexiquenses colindantes como Huixquilucan, Lerma, Metepec e, incluso, Toluca.

La especialista de Softec complementa: "Llama la atención también la enorme habilidad empresarial para desarrollar proyectos muy atractivos, tanto en pequeños predios como en enormes desarrollos basados en el aprovechamiento vertical de los espacios".

"La integración de servicios, mejores y más eficientes vialidades y medios de acceso a estas zonas permiten mejorar la calidad de vida de las familias que se cambian a estos nuevos desarrollos", añade.